Was es bei einer Immobilienfinanzierung zu beachten gibt

Nur selten werden Immobilien komplett mit Eigenkapital bezahlt. Meist werden 70 – 80 Prozent der Kaufsumme von einer Bank finanziert. Die Immobilie dient der Bank dabei als Sicherheit, das heißt, bei Zahlungsunfähigkeit geht sie in den Besitz der Bank über.
Wird eine Ferienimmobilie im Ausland über eine lokale Bank finanziert, muss man mit anderen Bedingungen rechnen als bei einer Finanzierung in Deutschland.

Grundsätzliches zur Immobilienfinanzierung

Selbstverständlich darf man den Kaufpreis komplett durch Eigenkapital aufbringen. Das ist jedoch abhängig von Zinsen und Steuern nicht immer vorteilhaft. Die von Banken angebotenen Konditionen sollten also genau geprüft und durchgerechnet werden. Wer darauf keine Lust hat, kann einen Vermittler dazwischenschalten. Es ist immer sinnvoll, mindestens seinen Steuerberater mit einzubeziehen.
Der gängige Eigenkapital-Anteil beträgt zwischen 20 und 30 Prozent, er kann jedoch auch darunter liegen. Sogar eine vollständige Finanzierung ist möglich. Je weniger Eigenkapital man einbringt, umso höher werden jedoch die Zinsen ausfallen, was das Risiko erhöht.

Finanzierung durch deutsche oder ausländische Banken

Wer in Deutschland eine Immobilie finanzieren lässt, erhält ein Angebot mit Festverzinsung, meist über 10 Jahre, das sogenannte Annuitätendarlehen. In Niedrigzinszeiten ist dies zweifellos ein großer Vorteil. Zudem ist die finanzielle Belastung gut planbar, da gleichbleibend.
Möchte man eine Ferienimmobilie im Ausland finanzieren, stellen sich deutsche Banken oft quer, da ihnen die Kenntnisse über den ausländischen Immobilienmarkt fehlen und das Haus oder die Wohnung somit als Sicherheit nicht infrage kommt.
Wenn man zum Beispiel Immobilien in Palma de Mallorca erwerben möchte, wird man am ehesten auf eine spanische Bank zurückgreifen. Deren Bedingungen unterscheiden sich von denen deutscher Banken. Die Zinsen sind variabel, was die Belastungen in den kommenden Jahren wenig planbar macht, da sie sowohl steigen als auch fallen können. Diese flexiblen Zinsen orientieren sich an den Durchschnittszinsen von über 20 europäischen Banken. Das wird EURIBOR genannt und vierteljährlich neu bestimmt.
Wer auch in Spanien eine Finanzierung mit Festzinsen möchte, kann alternativ ein Volltilgerdarlehen erhalten. Dabei sind die monatlichen Belastungen allerdings höher.

Außerdem bei der Finanzierung von Auslandsimmobilien zu beachten

Bei einer Finanzierung durch ausländische Banken sind neben anderen Darlehenskonditionen weitere Unterschiede zu beachten. Hilfreich ist es, im Zielland einen Anwalt zu engagieren, der sich mit den Gesetzen vor Ort auskennt. In Feriengebieten findet man nicht selten auch Anwälte, die Deutsch sprechen.
Um beim Beispiel Spanien zu bleiben, zum Banktermin sollte man alle erforderlichen Unterlagen mitbringen. Zum Teil müssen diese übersetzt werden. Dazu gehören:

• • Unterlagen über die Immobilie
  • Gültiges Personaldokument
  • N.I.E., die spanische Identifikationsnummer
  • Gehaltsabrechnungen
  • Kontoauszüge
  • Einkommensteuerbescheid

Wer sich vorher nicht über die beizubringenden Unterlagen informiert, riskiert Verzögerungen und zusätzliche Kosten. Apropos Zusatzkosten – spanische Banken fordern meist ergänzend den Abschluss verschiedener Versicherungen, wie Lebens- oder Hausratversicherung. Hinzu kommen außerdem weitere in Deutschland unübliche Gebühren.